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Inmobiliaria Europea

El Banco Central Europeo (BCE) ha hecho un esfuerzo para garantizar que las empresas del continente tengan fácil acceso al capital. Su objetivo es, obviamente, estimular el crecimiento económico, a través de un aumento en la oferta de dinero en circulación. El crédito barato es una fuerte influencia en el flujo direccional de capital y la inmobiliaria es, con frecuencia, la principal beneficiaria de este cambio. Dadas las condiciones adecuadas del mercado, esto puede conducir a un aumento de la inversión a largo plazo, ya que estos proyectos sólo tienden a mostrar un rendimiento en aproximadamente 5-10 años.

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Una de las mejores formas de medir el desempeño de este sector es el Índice de Gerentes de Compras de Construcción (PMI). Si bien la reducción de las tasas de interés normalmente respalda a la industria, los datos sugieren un resultado diferente. El PMI de la construcción de la UE se disparó hasta 2018, momento en el que comenzó a disminuir constantemente.

Construcción del PMI de la UE

EU Real Estate Construction PMI.png
Fuente: tradingeconomics.com
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Tendencias de la Industria Inmobiliaria

El gráfico anterior indica claramente una tendencia a la baja y en 2019 se registró un mínimo de tres años en el número de pedidos realizados por los gerentes de compras en la industria. Una de las razones más probables por las que se produjo esta expectativa es la prevalencia de las leyes de control de alquileres en muchas de las principales ciudades europeas. También vale la pena señalar que los ingresos provenientes de alquileres también están disminuyendo. Lo más probable es que esto se deba a que las tasas de interés de los préstamos personales se han establecido alrededor del 1.79%. Esto representa, aproximadamente, la mitad de la cantidad que uno esperaría obtener de los ingresos por alquiler.

Aunque la industria no está próxima a correr ningún tipo de riesgo grave, los inversores ya están buscando limitar su exposición y diversificarse en otras áreas. Por otro lado, esto también significa que quien dirige la inmobiliaria europea es la población en general, que busca beneficiarse de las tasas de interés base más bajas, comprando viviendas para ellos mismos. En comparación con el 2018, el porcentaje de la población propietaria de bienes raíces aumentó en un 0.1% en 2019, lo que significa que alrededor de 500,000 personas compraron casas nuevas. La presencia de hogares en el mercado inmobiliario también tiene un efecto tangible en los precios. El Índice de Precios de la Vivienda en la Zona Euro aumentó un 2% en el tercer trimestre, después de estar completamente estancado a principios de año.

Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria

Desde el punto de vista de un inversor estadounidense, comprar bienes inmuebles europeos parece una propuesta un tanto costosa. Solo unos pocos se sienten cómodos asumiendo el riesgo debido a la falta de conocimiento sobre la región y sus diversas regulaciones especiales. Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REIT), por otro lado, están tan presentes en el mercado europeo como lo están en los Estados Unidos. No hace falta decir que las regulaciones locales en Europa varían mucho, en comparación con las de los EE. UU. Sin embargo, quienes invierten en REIT europeos aún pueden llevarse a casa una gran parte de las ganancias. Los más grandes ofrecieron a sus accionistas un dividendo impresionante de más del 7% en 2019. El mayor REIT europeo es Vonovia, con sede en Alemania y con una capitalización bursátil de 28 mil millones de euros. El segundo lugar es para Unibail-Rodamco-Westfield en los Países Bajos.

Las acciones de estas dos compañías en particular se consideran líderes del mercado en Europa. Sus altos dividendos los convierten en objetivos atractivos para aquellos que buscan invertir indirectamente en bienes raíces. Las acciones de Unibail subieron de 117 euros a 145 euros en la Bolsa de Amsterdam. Este aumento siguió a la reducción de la tasa de interés del BCE en agosto de 2019. Una subida de precios del 20% en un período de solo 3 meses es sorprendente, e impresionante, para una seguridad basada en dividendos. Vonovia se cotiza en el sistema Xetra, operado por la Bolsa de Frankfurt, donde inicialmente aumentó de 42 a 49 (aunque ha disminuido un poco desde entonces), lo que representa un incremento del 15% en el precio.

Las tendencias mencionadas anteriormente pueden ser consideradas como un indicador de la creciente confianza en los inversores de las empresas que invierten en el mercado inmobiliario. Ambas compañías todavía están más de un 10-20% por debajo de sus precios máximos de 2018, por lo que si la tendencia persiste, todavía hay espacio para que crezcan. Mientras tanto, sus dividendos proyectados para 2020 siguen siendo altos.