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Les taux d’intérêt et le marché de l’immobilier

Les taux d’intérêt et le marché de l’immobilier

Le spectre de la hausse des taux d’intérêt a plané sur le marché immobilier américain en 2018. Une ribambelle d’articles ont souligné la possibilité que la stratégie de la Fed déclenche un processus ou une réaction en chaîne similaire à celui observé en 2008. Même si beaucoup d’entre eux étaient peut-être très exagérés, les économistes et les analystes en investissement ont souligné que la hausse des taux d’intérêt hypothécaires comporte toujours le risque de provoquer une spirale des prix baissière sur le marché immobilier.

La Fed a entamé son cycle de hausse des taux il y a deux ans et a atteint un pic à 2,5 % en 2018. La tendance n’est devenue inquiétante qu’une fois qu’elle a atteint 2 %, moment où les taux hypothécaires à long terme ont soudainement affiché une hausse drastique. Le processus dure depuis suffisamment longtemps pour que nous soyons en mesure de l’évaluer. Pour ce faire, nous allons utiliser quatre indicateurs liés au marché immobilier : les permis de construire, les ventes de logements neufs, les ventes de logements existants et l’indice Case-Shiller.

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Indicateur immobilier : les permis de construire

Le nombre de nouveaux permis de construire montre à quel point la population est optimiste quant aux perspectives d’avenir du marché immobilier. Bien que ces permis ne soient pas nécessairement requis dans chaque État ou région, ils sont nécessaires pour les complexes d’appartements qui constituent la majeure partie du marché.

Real Estate Indicator - Building Permits
Source : tradingeconomics.com | Bureau du recensement des États-Unis

Le graphique ci-dessus illustre la pression baissière qui s’est exercée sur le nombre de demandes de permis. Les mois où la rhétorique de la Fed a été la plus hawkish sont aussi ceux où ces demandes ont été les plus faibles. Le mois d’août, par exemple, a été le mois où la Fed a eu la vision la plus claire de la trajectoire de ses taux d’intérêt, prévoyant qu’elle continuerait à les augmenter jusqu’en 2019. Ce surcroît de prévisibilité a compensé les effets négatifs que le plan de relèvement des taux orienté vers le haut a eu sur la demande. Cela a permis au marché de se redresser lentement au cours des deux ou trois mois suivants, lorsqu’il est devenu évident que la Fed n’allait pas nécessairement adhérer à la projection initiale.

Bien que les investisseurs aient rapidement repris confiance, les chiffres ont recommencé à baisser en février. Cela implique qu’il n’y a peut-être pas de corrélation définitive entre les demandes de permis et la trajectoire des taux d’intérêt. Cela s’explique par le fait que la Fed était fondamentalement plus dovish au cours de cette période en raison des taux déjà élevés.

Indicateur immobilier : les ventes de logements neufs

Les ventes de logements neufs pourraient avoir une corrélation plus forte avec la politique de la Fed. Il y a un certain chevauchement lorsque vous comparez le graphique ci-dessous avec le précédent car ils ont touché le fond presque en même temps. En revanche, il n’a pas connu la deuxième baisse et a commencé à augmenter à la place.

Real Estate Indicator - New Home Sales
Source : tradingeconomics.com | Bureau du recensement des États-Unis

L’examen du graphique montre clairement que les acheteurs sont peut-être devenus plus attentifs à la hausse des taux d’intérêt. Dans le même temps, ils se sont aussi relativement vite acclimatés aux taux hypothécaires actualisés avant de revenir sur le marché. Après la stabilisation des taux à 2,5 %, les perspectives à long terme d’investissement dans l’immobilier neuf sont restées positives.

Indicateur immobilier : les ventes de logements existants

Un tournant s’est également produit dans la vente de logements existants. Nous pouvons observer une tendance baissière constante en 2018, suivie d’un pic haussier soudain en 2019. Cela suggère que les acheteurs potentiels jouent simplement le jeu de l’attente.

Real Estate Indicator - Existing Home Sales
Source : tradingeconomics.com | National Association of Realtors

Lorsqu’il est devenu évident que les taux n’augmenteraient pas davantage à court terme, ils sont revenus en masse. Les ventes de février 2019 étaient proches de ce qu’elles étaient à la même époque l’année dernière, lorsque les taux d’intérêt étaient à 1 %. Il semble que la prévisibilité des taux d’intérêt joue un rôle plus important que les chiffres réels des taux d’intérêt eux-mêmes.

L’indice S&P de prix immobilier Case-Schiller

Dans les graphiques précédents, nous avons vu comment la demande a diminué, entraînant une baisse du nombre de permis. L’augmentation des coûts de financement affecte la construction ainsi que les ventes, car les deux sont généralement financées par des prêts. Lorsque le nombre de transactions diminue, on pourrait s’attendre à ce que les prix suivent. Cependant, le graphique ci-dessous suggère le contraire. Au contraire, le graphique montre que 2018 a été une bonne année pour les prix de l’immobilier. Les prix ont grimpé régulièrement dans un premier temps en raison de la baisse de la demande et malgré les taux d’intérêt. La tendance s’est inversée vers le mois d’octobre. C’est à cette même période que nous avons constaté un renversement dans les autres graphiques également.

S&P Case-Schiller House Price Index
Source : tradingeconomics.com | Standard & Poor’s

Le marché a tenté de corriger l’augmentation des coûts de financement en faisant baisser les prix. Au final, les hausses de taux ont indirectement fait baisser les prix et ramené les acheteurs sur le marché.

On peut donc se demander dans quelle mesure une organisation chargée de la politique monétaire fait confiance à la capacité du marché à s’autoréguler. Au final, le fait que la Fed traite les consommateurs comme des décideurs capables et indépendants a porté ses fruits. Il est encourageant de voir comment le marché immobilier s’est stabilisé sans aucune sorte d’intervention descendante. À l’époque, le président de la Fed, Jerome Powell, a exprimé à plusieurs reprises sa confiance dans les acteurs du marché immobilier. Rétrospectivement, sa confiance n’était pas mal placée.