O Banco Central Europeu (BCE) tem se empenhado em garantir que os negócios do continente tenham fácil acesso a capital. Seu objetivo é, obviamente, estimular o crescimento da economia aumentando a oferta de dinheiro em circulação. O crédito barato possui uma forte influência no fluxo direcional de capital, e o setor imobiliário é geralmente o principal beneficiário dessa mudança. Com as condições de mercado adequadas, esse processo pode levar a um aumento nos investimentos de longo prazo, já que esses projetos tendem a dar retorno em cerca de cinco a dez anos.
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Uma das melhores formas de medir o desempenho desse setor é por meio do Índice dos Gerentes de Compra (PMI) do Setor de Construção. Embora a diminuição das taxas de juros normalmente dê suporte à indústria, os dados sugerem um resultado diferente. O índice PMI Construção da UE disparou até 2018, quando entrou em um declínio gradual.
PMI Construção da UE
Tendências do Setor Imobiliário
O gráfico acima indica claramente uma tendência de baixa, e 2019 teve o menor número de ordens abertas por gerentes de compras nos últimos três anos. Uma das razões mais prováveis para essa piora no cenário é o predomínio das leis de controle de aluguel em várias das principais cidades europeias. Além disso, vale mencionar que os rendimentos provenientes de aluguel também estão em queda. O mais provável é que isso se deva à estabilização das taxas de juros de empréstimos pessoais em 1,79%. Esse valor é aproximadamente metade dos ganhos esperados com aluguel.
Embora o setor não esteja nem perto de correr qualquer risco sério, os investidores já estão limitando sua exposição e diversificando o portfólio em outras áreas. Por outro lado, isso também significa que quem está conduzindo o mercado imobiliário são pessoas comuns, que buscam se beneficiar com as taxas de juros mais baixas comprando casas para elas próprias. Comparado a 2018, a porcentagem da população que possui algum imóvel aumentou em 0,1% em 2019. Isso significa que cerca de 500.000 pessoas compraram novas casas. A presença de imóveis residenciais no setor imobiliário também causa um efeito considerável nos preços. O Índice de Preços de Imóveis da Zona do Euro aumentou em 2% no terceiro trimestre de 2019, após permanecer completamente estagnado no início daquele ano.
Fundos Imobiliários
Do ponto de vista de um investidor dos EUA, comprar um imóvel europeu parece uma proposta um pouco cara. Poucos estão dispostos a assumir o risco devido à falta de conhecimento sobre a região e suas diversas regulamentações especiais. Os fundos de investimento americanos (REITs, na sigla em inglês), por outro lado, estão tão presentes no mercado europeu quanto nos Estados Unidos. Não é preciso dizer que as regulamentações da Europa variam significativamente com relação às dos EUA. No entanto, investidores nos REITs europeus ainda representam um pedaço considerável dos rendimentos. Os maiores fundos ofereceram aos seus acionistas um dividendo impressionante de mais de 7% em 2019. O maior REIT europeu é o alemão Vonovia, com 28 bilhões de capitalização no mercado europeu. Em segundo lugar vem o Unibail-Rodamco-Westfield, nos Países Baixos.
As ações dessas duas empresas específicas são consideradas as maiores do setor na Europa. Seus altos dividendos as tornam alvos atrativos para quem busca investir indiretamente no setor imobiliário. As ações do Unibail subiram de 117 euros para 145 euros na Bolsa de Valores de Amsterdã. Esse aumento veio logo após o corte na taxa de juros realizado pelo BCE, em agosto de 2019. Um aumento de preço de 20% em um período de apenas três meses é surpreendente e impressionante para um título baseado em dividendos. O Vonovia é negociado no sistema Xetra, sendo operado pela Bolsa de Valores de Frankfurt. Inicialmente, ele aumentou de 42 para 49 – embora tenha caído ligeiramente desde então –, o que representa um aumento de 15%.
As tendências acima podem ser vistas como um indicador de aumento da confiança dos investidores em empresas que investem no mercado imobiliário. Os preços de ambos os fundos continuam em torno de 10% a 20% abaixo do pico de 2018. Se a tendência prevalecer, ainda há espaço para crescimento. Enquanto isso, a projeção dos seus dividendos para 2020 permanece alta.
